공공시설과 수익시설, 비율보다 조합이 먼저다

민관협력 방식으로 공공부지를 개발할 때 가장 어려운 문제 중 하나는 공공성과 수익성의 균형이다. 공공시설을 많이 넣으면 사업의 정책적 의미는 커질 수 있지만 민간투자자가 사업비를 회수하기 어려워질 수 있고, 반대로 수익시설의 비중을 지나치게 높이면 공공부지를 활용하는 이유가 약해진다. 그래서 사업 초기부터 공공시설과 수익시설의 비율을 몇 대 몇으로 할 것인지에 관심이 집중되곤 한다. 그러나 실제 사업에서는 비율보다 시설 간의 조합이 더 중요할 수 있다. 같은 30퍼센트의 수익시설이라도 어떤 시설을 배치하느냐에 따라 임대수익과 운영비, 이용시간, 집객효과가 모두 달라진다. 공공시설과 수익시설이 서로 독립적으로 존재하는 구조보다 이용자를 공유하고 공간과 운영을 연계할 수 있는 구조가 사업의 효율성을 높일 가능성이 크다. 예를 들어 문화·교육·복지 기능이 필요한 부지라면 단순히 공공시설만 배치하는 것보다 상업이나 업무, 생활지원 기능을 적절히 결합해 이용자의 체류시간과 공간활용도를 높이는 방법을 검토할 수 있다. 반대로 수익시설의 시장성이 충분하지 않은 지역에서는 무리하게 상업시설 비중을 높이는 것이 오히려 공실과 운영위험을 키울 수 있다. 지역의 수요와 입지 특성에 따라 조합의 답이 달라지는 이유다. 또 하나 중요한 것은 전체 개발가능 연면적이다. 법적으로 확보 가능한 면적이 정해지면 그 안에서 공공에 필요한 면적과 민간의 투자비 회수에 필요한 면적을 함께 배분해야 한다. 이때 시설별 면적과 임대수익, 운영비뿐 아니라 공용공간과 주차장, 지하공간 등 실제 사업비에 영향을 미치는 요소도 같이 검토되어야 한다. INRealtyLab View 결국 공공시설과 수익시설의 구성은 정책적 요구사항을 채우는 표가 아니라 사업구조를 설계하는 작업이다. 좋은 시설 조합은 공공서비스를 확보하면서도 이용수요를 만들고, 민간의 투자 가능성을 높이며, 장기적으로 운영되는 공간을 만들어낸다. INRealtyLab이 시설별 수요와 사업성을 함께 분석하려는 이유도 단순한 비율 계산을 넘어 실제 작동하는 조합을 찾기 위해서다.