공공부지 개발, 왜 매입부터 생각하면 안 될까

공공부지를 개발한다고 하면 가장 먼저 토지를 어떻게 확보할 것인지부터 생각하기 쉽다. 일반적인 민간 개발사업에서는 토지 확보가 사업의 출발점이기 때문이다. 그러나 국공유지나 공공기관이 보유한 부지는 접근방식이 달라야 한다. 공공이 이미 토지를 가지고 있다면 중요한 질문은 누가 토지를 살 것인가가 아니라, 그 토지를 어떻게 활용해 필요한 시설과 사업성을 동시에 만들어낼 것인가다. 토지를 매각하면 공공은 일시적으로 재원을 확보할 수 있지만 장기적으로는 자산을 다시 확보하기 어렵다. 반대로 토지를 계속 보유하면서 민간의 자본과 개발·운영 역량을 활용하면 공공자산의 소유권을 유지한 채 새로운 시설과 서비스를 공급할 수 있다. 장기 임대, 사용수익, 민간투자, 기부채납 등 다양한 구조가 검토되는 이유도 여기에 있다. 비소유형 개발에서는 토지가격만으로 사업을 판단하기 어렵다. 해당 부지에 실제로 어떤 시설을 지을 수 있는지, 주변에 어떤 수요가 있는지, 어느 정도의 연면적을 확보할 수 있는지, 민간이 투자할 수 있을 만큼의 수익성이 만들어지는지를 함께 살펴봐야 한다. 공공성만 강조하면 민간 참여가 어려워지고, 반대로 수익성만 높이면 공공부지를 활용하는 사업의 목적이 약해질 수 있다. 따라서 핵심은 공공시설과 수익시설을 적절히 조합하는 것이다. 필요한 공공서비스를 확보하면서도 운영수익을 만들어낼 수 있는 시설을 함께 구성하고, 사업기간과 토지사용 조건, 민간의 투자비 회수구조를 동시에 설계해야 한다. 동일한 부지라도 어떤 시설을 얼마나 배치하고 어떤 사업구조를 적용하느냐에 따라 사업 가능성은 크게 달라진다. 이 때문에 공공부지 개발의 초기 단계에서는 정밀한 설계보다 먼저 사업의 가능성을 빠르게 판단하는 과정이 필요하다. 토지의 소유구분과 도시계획 조건을 확인하고, 개발 가능한 규모를 계산한 뒤 주변 수요와 시설구성을 연결하고, 마지막으로 예상 사업비와 수익을 통해 민간 참여 가능성을 검증해야 한다. INRealtyLab View INRealtyLab은 이러한 판단 과정을 데이터 기반으로 연결하는 것을 목표로 한다. 부지를 찾는 것에서 끝나는 것이 아니라 해당 부지에서 무엇을 할 수 있는지, 어떤 시설이 필요한지, 어떤 구조라면 공공성과 사업성을 함께 확보할 수 있는지를 단계적으로 검토한다. 공공부지의 가치는 매각가격만으로 결정되지 않는다. 토지를 보유하면서도 새로운 시설과 서비스를 만들고 장기간 활용가치를 높일 수 있다면, 그것 역시 중요한 자산전략이다. 공공부지 개발에서 매입 여부보다 먼저 검토해야 할 것은 바로 그 가능성이다.