사업기간 30년과 50년, 어느 쪽이 유리할까?

민간이 공공부지에 시설을 건설하고 장기간 운영해 투자비를 회수하는 사업을 검토한다고 해보자. 30년을 기준으로 계산했을 때 수익성이 충분하지 않다면 사업기간을 50년으로 늘리는 방안을 생각할 수 있다. 운영기간이 길어지면 임대료나 이용료를 받을 수 있는 기간도 늘어나기 때문에 직관적으로는 50년이 더 유리해 보인다. 실제로 초기 투자비가 동일하다면 운영기간이 길수록 추가적인 영업현금흐름을 확보할 가능성은 커진다. 특히 건설비가 크고 안정적인 장기수요가 존재하는 시설에서는 사업기간이 수익성에 중요한 영향을 미칠 수 있기 때문에 30년, 40년, 50년과 같은 복수 시나리오를 비교하는 것이 필요하다. 하지만 기간이 20년 늘어난다고 해서 그만큼 사업가치가 그대로 증가하는 것은 아니다. 미래에 발생하는 현금흐름은 현재가치로 할인되기 때문에 40년 이후에 발생하는 수입은 현재의 수입과 동일한 가치로 평가되지 않는다. 장기 사업에서는 후반부의 수입이 생각보다 사업가치에 크게 기여하지 못할 수도 있다. 비용 역시 함께 증가한다. 건물은 50년 동안 같은 상태를 유지하지 않으며 설비교체와 대수선, 운영비 증가와 시설노후화를 반영해야 한다. 임대료 상승만 고려하고 장기수선비나 수요변화를 반영하지 않는다면 장기 사업의 수익성을 과대평가할 가능성이 높다. 따라서 30년과 50년 가운데 어느 기간이 유리한지를 단순히 길고 짧음으로 판단해서는 안 된다. 사업기간은 투자비를 회수하기에 충분해야 하지만 장기 운영위험을 과도하게 떠안는 구조가 되어서도 안 되며, 공공 입장에서도 장기간의 사업권 설정이 적정한지 함께 판단해야 한다. INRealtyLab View 사업기간은 사업성을 맞추기 위해 임의로 늘리는 숫자가 아니다. 투자회수에 필요한 시간과 공공자산을 활용할 수 있는 시간 사이의 균형점이다. 기간이 사업성을 만드는 것이 아니라 적절한 기간 안에서도 버틸 수 있는 사업구조가 사업성을 만든다.