공영주차장 위에 건물을 올리면 사업이 될까?

역세권이나 상업지역 한가운데 넓은 공영주차장이 있다면 누구나 한 번쯤 상부 공간을 활용하는 복합개발을 떠올릴 수 있다. 주차장은 유지하면서 그 위에 오피스나 상업시설, 공공시설을 결합한다면 같은 땅을 훨씬 효율적으로 사용할 수 있어 보이기 때문이다. 그러나 실제 사업에서는 단순한 아이디어보다 기존 기능을 어떻게 유지하고 추가되는 비용을 어떻게 감당할지가 핵심이다. 가장 먼저 확인해야 할 것은 현재 주차장이 지역에서 수행하는 역할이다. 기존 주차수요가 충분하고 공공적 필요성이 크다면 개발 후에도 일정 수준의 주차기능을 유지해야 할 가능성이 높다. 이 경우 지상이나 지하에 기존 주차면수를 다시 확보해야 하므로 지하공사와 구조체, 진출입 동선과 교통처리 비용이 추가된다. 그다음에는 상부에 어떤 시설을 넣을 것인지 결정해야 한다. 역세권인지 주거지역인지, 관광지인지에 따라 적합한 시설은 달라지고, 오피스나 상업시설을 넣을 수 있다고 해서 시장이 이를 받아준다는 보장도 없다. 결국 중요한 것은 법적으로 가능한 시설보다 실제 임차수요와 이용수요가 존재하는 시설을 선택하는 것이다. 공영주차장 복합개발은 겉으로 보기에는 이미 확보된 공공부지를 활용하기 때문에 사업비가 낮을 것처럼 보이지만, 기존 주차기능을 복원하고 추가적인 공공시설을 확보하는 과정에서 예상보다 큰 비용이 발생할 수 있다. 따라서 상부 개발로 확보되는 추가 연면적의 가치와 이를 만들기 위해 증가하는 사업비를 반드시 함께 비교해야 한다. 결국 개발가능 연면적을 최대화하는 것만으로는 좋은 사업이 되지 않는다. 추가되는 면적이 추가되는 비용보다 충분한 가치를 만들어내지 못한다면 오히려 개발하지 않는 편이 나을 수도 있다. INRealtyLab View 공영주차장 복합개발에서 핵심은 얼마나 크게 지을 수 있는가가 아니다. 기존 공공기능을 유지하면서 얼마나 가치 있는 면적을 새롭게 만들 수 있는가가 더 중요하다. 좋은 복합개발은 땅을 더 쓰는 사업이 아니라 같은 땅을 더 효율적으로 사용하는 사업이다.