좋아 보이는 사업과 투자 가능한 사업은 다르다

공공부지 개발안을 검토하다 보면 계획 자체는 매우 좋아 보이는데 실제 사업으로 이어지지 못하는 경우가 있다. 입지도 괜찮고 필요한 시설도 명확하며 공공적인 의미도 충분하지만, 민간투자자가 사업비를 투입하고 장기간 운영하면서 자금을 회수할 구조가 만들어지지 않는 경우다. 좋은 개발계획과 투자 가능한 사업 사이에는 재무검증이라는 단계가 존재한다. 사업성 분석에서는 먼저 개발 가능한 연면적과 시설별 면적을 바탕으로 총사업비를 추정해야 한다. 공사비뿐 아니라 설계와 인허가, 금융비용, 각종 부대비용이 포함되고, 사업기간이 길어질수록 금융조건의 영향도 커진다. 운영단계에서는 임대료와 이용료, 가동률 같은 수입조건과 관리비·운영비를 함께 반영해야 실제 현금흐름을 볼 수 있다. 민간투자사업에서는 수익률 하나만 높다고 사업이 성립하는 것도 아니다. 금융기관의 대출을 상환할 수 있는 현금흐름이 충분한지, 사업기간 동안 안정적인 운영수익이 발생하는지, 예상보다 가동률이 낮아지거나 공사비가 올라가도 사업이 버틸 수 있는지를 함께 살펴야 한다. 따라서 IRR과 같은 수익성 지표뿐 아니라 DSCR과 같은 상환능력 지표와 민감도 분석이 중요하다. 여기서 토지를 매입하지 않는 비소유형 개발의 장점도 분명해진다. 초기 토지매입비 부담을 줄일 수 있기 때문에 전체 투자비 구조가 달라지고, 동일한 운영수익에서도 사업 가능성이 높아질 수 있다. 다만 토지비가 없어진다고 생각해서는 안 된다. 토지사용료나 임대료, 기부채납 조건, 사업기간 종료 시 자산처리 방식 등이 새로운 사업조건으로 들어오기 때문에 전체 구조를 함께 비교해야 한다. INRealtyLab View 사업성 분석의 목적은 숫자를 좋게 만드는 것이 아니라 어떤 조건에서 사업이 가능한지를 찾는 데 있다. 시설구성을 조정하거나 사업기간을 변경하고, 공공시설과 수익시설의 면적을 다시 배분하거나 금융조건을 바꾸면서 사업이 성립하는 구간을 찾아야 한다. INRealtyLab이 최종 단계에서 재무검증을 수행하는 이유도 부지를 개발할 수 있다는 판단에서 멈추지 않고, 실제 민간이 참여할 수 있는 사업인지까지 확인하기 위해서다.