2027년 국유재산 정책, PPP 사업의 기회는 어디에서 생길까?

2027년 국유재산 정책을 PPP 관점에서 보면 가장 먼저 눈에 들어오는 변화가 있다. 정부가 국유재산을 단순히 보유하거나 매각하는 자산이 아니라, 민간의 자본과 사업능력을 결합해 가치를 높여야 할 전략적 자산으로 바라보기 시작했다는 점이다. 2026년 8월 공개된 「2027년도 국유재산종합계획(안)」의 정책목표도 이를 명확하게 보여준다. 정부는 ‘국유재산의 가치·활용 극대화를 통한 국부 창출 및 국민 환원’을 목표로 제시하고, 기존 기금개발 중심의 개발방식을 위탁개발·신탁개발·민간참여개발 등으로 다양화하겠다고 밝혔다. 사업성이 있는 국유지는 장기대부와 민간금융기법까지 활용할 계획이다. PPP 사업자 입장에서는 상당히 중요한 변화다. 국유지를 ‘사는 사업’에서 ‘사용하는 사업’으로 민간 부동산 개발에서는 토지를 확보하는 것이 사업의 출발점이다. 토지를 매입하고 건물을 지은 뒤 분양하거나 장기간 보유하면서 투자비를 회수한다. 국유재산을 활용하는 PPP는 이 구조가 달라질 수 있다. 정부가 토지소유권을 계속 보유하면서 민간에게 장기간 사용할 수 있는 권리를 부여하고, 민간은 건설과 금융조달, 시설운영을 담당하는 구조가 확대될 수 있기 때문이다. 2027년도 계획에서는 실제로 사업성이 우수한 국유재산에 대해 장기대부와 민간금융기법 활용을 추진하고, 청년기숙사와 시니어 레지던스 등에서도 장기대부 방식의 활용을 제시하고 있다. 이렇게 되면 PPP 사업성의 계산법도 달라진다. 토지가격보다 중요한 것은 대부기간이 몇 년인지, 대부료가 어떻게 산정되는지, 어떤 시설을 허용하는지, 운영기간 동안 얼마의 현금흐름을 만들 수 있는지다. 결국 토지가치가 아니라 운영가치를 계산하는 사업으로 바뀐다. 200개 노후 공공청사는 하나의 신호다 정부는 2027년부터 지방의 노후 공공청사 약 200개소를 개발하고, 해외 주요 거점 14개소에서도 공공청사 복합개발을 추진할 계획이다. 동시에 국유지를 활용한 청년·신혼부부 공공주택 2만8천 호, 청년기숙사 2천 호와 시니어 레지던스 등의 공급도 추진한다. 여기서 200개라는 숫자보다 중요한 것은 개발방식의 다양화다. 과거의 공공청사 개발이 공공이 재원을 조달하고 민간이 시공하는 구조에 가까웠다면, 앞으로 일부 사업에서는 민간이 투자자이면서 개발자이고 동시에 운영자가 되는 구조를 검토할 여지가 커진다. 특히 청사와 상업시설, 업무시설, 주거시설 또는 생활SOC를 결합하는 복합개발에서는 시설 하나의 임대수익보다 전체 시설조합의 현금흐름을 설계하는 능력이 중요해진다. PPP의 경쟁력이 시공능력에서 사업구조 설계능력으로 이동할 수 있다는 의미다. 모든 국유재산이 PPP 사업지가 되는 것은 아니다 여기서 한 가지 짚고 넘어갈 점이 있다. 국유재산법상의 ‘민간참여개발’과 우리가 흔히 이야기하는 「사회기반시설에 대한 민간투자법」상의 BTO·BTL 사업은 동일한 제도가 아니다. 현행 국유재산법 제59조의2는 일정한 일반재산에 대해 국가가 민간사업자와 공동으로 개발할 수 있도록 민간참여개발 제도를 두고 있으며, 제59조의3에서는 기본계획, 사업타당성, 민간사업자 모집, 평가 및 사업협약 등의 절차를 규정하고 있다. 따라서 앞으로 국유지를 활용한 사업이라고 해서 모두 BTO나 BTL로 접근해서는 안 된다. 어떤 사업은 국유재산법상 민간참여개발이 적합할 수 있고, 어떤 사업은 장기대부 후 민간개발이 적합할 수 있다. 또 공공시설의 성격에 따라 기존 민간투자사업 방식이나 공공기관 사업방식이 더 적절할 수도 있다. 사업지를 먼저 정하고 PPP 방식을 끼워 맞추는 것이 아니라, 토지의 법적 성격과 사업목적부터 확인한 뒤 구조를 선택해야 한다. 앞으로 PPP 사업자가 먼저 계산해야 할 것 2027년 이후 국유지 사업에서 가장 중요한 숫자는 단순한 토지가격이나 예상 공사비가 아닐 가능성이 높다. 예를 들어 토지를 장기간 대부받아 시니어 레지던스를 개발한다고 가정해보자. 사업성을 결정하는 것은 토지를 싸게 확보했느냐만이 아니다. 대부기간, 대부료 상승조건, 초기 건설비, 운영수입, 공공시설 의무비율, 대수선비, 금융비용, 사업 종료 후 시설의 처리방법까지 함께 계산해야 한다. 30년 동안 운영하는 사업과 50년 동안 운영하는 사업은 동일한 부지에서도 전혀 다른 사업이 된다. 특히 장기 PPP에서는 사업 종료 시점의 건물과 시설을 어떻게 처리하는지, 중간에 시설 노후화에 따른 대규모 CAPEX를 누가 부담하는지까지 초기 사업구조에 들어가야 한다. 이 때문에 앞으로의 국유지 PPP는 부동산 개발사업이라기보다 장기 인프라·운영사업에 가까운 성격을 갖게 될 가능성이 있다. 새로운 사업지는 더 많이 발견될 가능성이 있다 또 하나 주목해야 할 정책은 국유재산 조사다. 정부는 2026년부터 2028년까지 약 590만 필지를 전수조사하고, 유휴 행정재산에 대한 총괄청의 용도폐지 권한 강화와 국가자산 통합 DB, AI 자산관리모델 구축 등을 추진하고 있다. 이 정책이 실제 집행단계로 들어가면 지금까지 부처별로 관리되면서 개발 검토 대상에 올라오지 않았던 유휴·저활용 국유재산이 사업후보지로 드러날 가능성이 있다. 따라서 PPP 시장에서 중요한 역량도 달라질 수 있다. 공모가 나온 뒤 사업제안서를 만드는 능력만으로는 부족하다. 어느 국유재산이 유휴화될 가능성이 있는지, 주변 수요가 있는지, 어떤 시설을 결합해야 공공성과 사업성이 동시에 만들어지는지를 공모 이전 단계에서 판단하는 능력이 더 중요해질 수 있다. INRealtyLab View 2027년 국유재산 정책을 보고 “국유지 개발사업이 크게 늘어난다”고만 해석하는 것은 충분하지 않다. 더 중요한 변화는 정부가 국유재산을 매각하거나 직접 개발하는 방식에서 벗어나, 토지는 공공이 계속 보유한 채 민간의 자본·개발·운영 역량을 결합하는 다양한 사업구조를 열기 시작했다는 점이다. 그렇다고 모든 국유지가 민간에게 좋은 사업기회가 되는 것도 아니다. 입지가 좋아도 대부기간이 짧으면 사업이 어렵고, 대부기간이 길어도 운영수요가 부족하면 사업은 성립하지 않는다. 공공시설 비중이 높아지면 별도의 수익시설이나 정책지원이 필요할 수도 있다. 그래서 앞으로 국유재산 PPP에서 가장 먼저 물어야 할 질문은 “어떤 땅이 나올까?”가 아니다. 이 땅을 국가가 계속 보유한다는 전제에서, 민간이 투자하고 운영하면서 투자비를 회수할 수 있는 구조를 만들 수 있는가? 2027년 국유재산 정책은 바로 이 질문을 중심으로 새로운 PPP 시장이 형성될 가능성을 보여주고 있다.